¿Qué es el REDAM?

El REDAM: El nuevo estándar en los trámites notariales

Desde la implementación de la Ley 2097 de 2021, el ecosistema inmobiliario en Colombia cambió. Ya no basta con tener el dinero y los certificados de tradición y libertad al día; ahora, el estado de cumplimiento de las obligaciones alimentarias del comprador y el vendedor es un factor determinante. El REDAM (Registro de Deudores Alimentarios Morosos) es la base de datos que centraliza la información de aquellas personas que adeudan tres (3) cuotas alimentarias o más, ya sean sucesivas o no.
En 2026, este sistema se encuentra plenamente integrado con las notarías del país, convirtiéndose en un paso obligatorio antes de la firma de cualquier escritura pública de compraventa.

1. ¿Para qué sirve el REDAM en el contexto inmobiliario?

El propósito del REDAM es garantizar el cumplimiento de las obligaciones alimentarias, utilizando los trámites notariales como un mecanismo de presión legal. Según el Ministerio de Justicia y del Derecho, esta herramienta busca proteger los derechos superiores de los niños, niñas y adolescentes, así como de los adultos mayores o personas con discapacidad que tengan derecho a alimentos.
Al exigir la consulta en el REDAM, el Estado asegura que quien tiene capital para invertir en bienes raíces o está recibiendo dinero por la venta de una propiedad, cumpla primero con sus responsabilidades familiares.

2. ¿Por qué lo piden en la venta o compra de una propiedad?

De acuerdo con el Artículo 6 de la Ley 2097 de 2021, es obligación de las notarías exigir el certificado del REDAM.
Para el Vendedor: Se busca que, si existe una deuda alimentaria, el dinero producto de la venta pueda ser objeto de medidas cautelares o que el vendedor se vea obligado a ponerse al día para poder transferir el dominio.
Para el Comprador: Aunque el espíritu de la ley se enfoca más en quien percibe ingresos, la normativa exige la verificación de ambas partes para asegurar que no se estén ocultando activos bajo la figura de compra de bienes mientras se mantienen deudas alimentarias vigentes.

3. Impacto en los trámites notariales y la escrituración

Si al momento de realizar la liquidación de la escritura el notario identifica que alguna de las partes figura con un registro activo en el REDAM, el trámite no podrá proceder hasta que se presente el certificado de paz y salvo o se demuestre la cancelación de la deuda.
Bloqueo de la firma: La escritura no se autoriza.
Retrasos financieros: Puede causar el vencimiento de promesas de compraventa, multas por incumplimiento y la pérdida de tasas de interés preferenciales en créditos hipotecarios ya aprobados.
Excepción: La ley permite que el trámite continúe si el deudor llega a un acuerdo de pago formalizado ante autoridad competente, el cual debe ser reportado para suspender la inscripción en el registro.

Cómo verificar tu estado actual antes de escriturar

Es vital que antes de llegar a la cita en la notaría, verifiques tu estado para evitar sorpresas de último minuto. La consulta es gratuita y digital.
Pasos para consultar el REDAM:
1 Ingresa al portal de Carpeta Ciudadana Digital: https://carpetaciudadana.and.gov.co/inicio-de-sesion
2. Inicia sesión con tu usuario y contraseña. Si aún no tienes cuenta, haz clic en “Regístrate” para crearla usando tus datos personales.
3. Una vez dentro de la plataforma, usa la barra de búsqueda superior y escribe “REDAM” o “deudores alimentarios”.
4. Selecciona el resultado correspondiente a la consulta del certificado.
5. El documento aparecerá en pantalla; haz clic en el botón de Descargar para obtenerlo en formato PDF.
Nota: Este trámite es 100% gratuito, está disponible las 24 horas del día y el documento generado tiene una vigencia de 3 meses.

Fuentes

Congreso de la República de Colombia. (2 de julio de 2021). Ley 2097 de 2021. Por medio de la cual se crea el Registro de Deudores Alimentarios Morosos (REDAM) y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial No. 51.723. 
Ministerio de Justicia y del Derecho. (2022). Decreto 1310 de 2022. Por el cual se reglamenta el funcionamiento del Registro de Deudores Alimentarios Morosos (REDAM). Función Pública. 
Superintendencia de Notariado y Registro. (2022). Instrucción Administrativa No. 12 de 2022. Implementación de la consulta del Registro de Deudores Alimentarios Morosos (REDAM) en el ejercicio de la función notarial. 
Unión Colegiada del Notariado Colombiano. (2022). Guía para el usuario: Consulta del REDAM en trámites de escrituración.